Một cửa hàng của Thế Giới Di Động (Ảnh: MWG).
Trao đổi với Dân trí, luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật TNHH Pháp Trị (Đoàn luật sư TP Hà Nội) - cho rằng, dù dịch bệnh Covid-19 có được coi là sự kiện bất khả kháng thì người thuê nhà cũng không thể đương nhiên được miễn tiền hay giảm tiền thuê nhà.
Tuy nhiên, dù cách làm này có thể không phù hợp với quy định pháp luật, không đúng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng nhưng theo ông Lực, với một đơn vị kinh doanh thì họ sẽ vận dụng mọi biện pháp phù hợp thực tế để giảm thiểu các chi phí, bảo vệ dòng tiền, duy trì hoạt động kinh doanh của mình.
Dưới góc độ pháp lý, ông nhìn nhận thế nào về vụ Thế Giới Di Động đơn phương thông báo việc miễn, giảm tiền thuê mặt bằng đối với một số chủ nhà vừa qua?
- Bộ phận pháp chế của Thế Giới Di Động có thể đã có những trao đổi thương lượng với chủ nhà về việc giảm tiền thuê nhà trong thời gian bị phong tỏa, hạn chế đi lại do dịch Covid-19.
Do hai bên không đi đến thống nhất được việc miễn, giảm nên Thế Giới Di Động đã có những hành động đơn phương tự miễn, giảm tiền thuê nhà với chủ nhà.
Theo đánh giá của tôi, đây là hành động gây sức ép để chủ nhà phải có những thay đổi hướng tới chấp nhận giảm tiền thuê, miễn tiền thuê.
Cách làm này có thể không phù hợp với quy định pháp luật, không đúng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng nhưng với một đơn vị kinh doanh thì họ sẽ vận dụng mọi biện pháp phù hợp thực tế để giảm thiểu các chi phí, bảo vệ dòng tiền, duy trì hoạt động kinh doanh của mình.
Công văn gây tranh cãi của Thế Giới Di Động (Ảnh: T.K.M).
Có ý cho rằng thuê mặt bằng để kinh doanh nhưng nếu phải đóng cửa vì Covid-19 không kinh doanh được thì việc không trả tiền thuê là hợp lý, ông nghĩ sao về quan điểm này?
- Hợp đồng là luật giữa hai bên, quyền nghĩa vụ hai bên theo thỏa thuận trong hợp đồng có hiệu lực bất biến. Trong hợp đồng giữa hai bên nếu không quy định các điều khoản được miễn, giảm tiền nhà khi xảy ra các sự kiện pháp lý nhất định thì hành động đơn phương thay đổi của một bên hoàn toàn không có giá trị pháp lý với bên còn lại.
Bộ Luật dân sự năm 2015 chỉ quy định 2 trường hợp dù trong hợp đồng không quy định nhưng một bên vẫn có quyền vận dụng thực hiện hành vi pháp lý đơn phương dẫn tới bên còn lại phải có nghĩa vụ phản hồi. Đó là sự kiện bất khả kháng và thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tuy nhiên hai trường hợp này chỉ dẫn đến việc bên thuê không phải chịu tiền phạt do thanh toán chậm tiền thuê nhà và hai bên có nghĩa vụ đàm phán lại để giảm tiền thuê nhà.
Hiện nay dịch bệnh Covid-19 có được coi là bất khả kháng hay không? Nếu có, thì cũng không thể dẫn tới việc người thuê nhà đương nhiên được miễn tiền hay giảm tiền thuê nhà.
Một số chủ nhà cho biết họ không đồng ý việc Thế Giới Di Động tự ý miễn giảm tiền thuê như vậy. Theo ông họ nên làm gì lúc này để đòi lại được quyền lợi chính đáng?
- Người thuê nhà là Thế Giới Di Động mới phải là bên sốt sắng giải quyết việc thuê tiếp hay chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng. Bên cho thuê nhà nếu không đồng ý việc miễn, giảm tiền thuê nhà cứ tiếp tục duy trì hợp đồng thuê và chờ đợi phản ứng pháp lý của bên thuê.
Trong thời gian hợp đồng thuê chưa được thanh lý thì bên thuê vẫn phải có nghĩa vụ trả tiền nhà đúng như thỏa thuận ghi nhận tại hợp đồng.
Các khoản nợ người thuê chưa trả được người cho thuê nhà có thể thông qua tòa án để buộc bên có nghĩa vụ phải thi hành. Khả năng chấp hành việc thi hành án với các đơn vị lớn như Thế Giới Di Động là rất khả quan.
Một số chủ nhà cho biết nếu Thế giới Di Động không trả đủ họ sẽ lấy nhà tuy nhiên họ còn băn khoăn về mặt pháp lý. Vậy trong trường hợp nào thì chủ nhà được lấy lại mặt bằng đã cho thuê? Trong trường hợp Thế giới Di Động không trả đủ tiền thuê và trả chậm, chủ nhà có thể đóng cửa và lấy lại mặt bằng không thưa ông?
- Chủ nhà cần xem lại các thỏa thuận tại hợp đồng giữa hai bên. Nếu trong hợp đồng có điều khoản bên thuê vi phạm hợp đồng thì bên cho thuê có quyền thu hồi mặt bằng thì hoàn toàn có thể áp dụng.
Trường hợp nội dung hợp đồng không có, hai bên không thỏa thuận được với nhau thì chủ nhà có thể đưa vụ việc ra tòa án nơi có mặt bằng thuê để giải quyết.
Hai bên cần bàn bạc, trao đổi với nhau, vận dụng các quy định pháp luật liên quan đến việc thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản được quy định tại điều 420 Bộ Luật dân sự, căn cứ trên tình hình thực tế để xem xét giảm tiền thuê nhà tiếp tục duy trì mối quan hệ giữa hai bên.
Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Xin cám ơn ông!
Nguyễn Khánh
