"Tôi và những người thuê nhà đang đàm phán giá cả", ông Nam nói và cho hay rất hiểu hoàn cảnh của những người kinh doanh không thiết yếu, phải đóng cửa do giãn cách xã hội.
Tuy vậy, ông vẫn phải trả lãi ngân hàng hằng tháng nên không thể miễn toàn bộ tiền nhà cho khách thuê trong thời gian đó theo lời đề nghị mà chỉ có thể giảm một phần. Hai bên đã thỏa thuận nhưng vẫn "chưa đâu vào đâu".
Cửa hàng trên phố Hàng Mã ở Hà Nội đóng cửa kinh doanh trong giãn cách xã hội, ngày 19/9. Ảnh: Giang Huy
Luật sư Trương Thanh Đức, Công ty Luật ANVI, nhận định, việc thuê nhà nhưng phải ngừng kinh doanh được xem xét thuộc vào trường hợp "sự kiện bất khả kháng" hoặc "thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản" theo Điều 420 Bộ luật Dân sự. Bởi khi ký hợp đồng, các bên đều không lường trước được diễn biến của Covid-19 cùng các biện pháp phòng chống dịch bệnh của chính quyền.
Tuy vậy, người thuê nhà vẫn có nghĩa vụ trả tiền bởi "kinh doanh thua lỗ không có nghĩa bắt chủ nhà thua lỗ theo", đặc biệt với trường hợp bên cho thuê cũng gặp khó khăn như phải đi vay để đầu tư mặt bằng hoặc thuê nhà để cho thuê lại.
Theo luật sư, đa số người cho thuê trong trường hợp này vẫn có quyền thu đủ, đúng thời hạn tiền nhà theo hợp đồng. Tuy nhiên, họ nên thiện chí giảm giá, chia sẻ với người thuê vì lợi ích lâu dài của hai bên. Nếu cứ đòi đủ số tiền thuê, đối tác có thể chấm dứt hợp đồng và việc "tìm khách cho thuê những diện tích lớn, giá cao sẽ khó trong thời điểm hiện tại".
Người thuê nhà phải chứng minh được nếu giữ nguyên hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn cho mình bởi "hoàn cảnh thay đổi cơ bản" do Covid-19. Họ có thể dẫn các quyết định cách ly, phong tỏa, cấm kinh doanh do cơ quan hành chính áp dụng làm bằng chứng cho việc doanh thu sụp giảm hoặc "bằng 0" để yêu cầu thoả thuận "sửa đổi hợp đồng" theo hướng giảm giá.
Thông thường, nếu muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn, người thuê nhà có thể chịu phạt theo thỏa thuận khi ký kết. Tuy nhiên, trường hợp dịch bệnh "ảnh hưởng nghiêm trọng" còn được coi là sự kiện bất khả kháng, ví dụ thuê mặt bằng tại khu du lịch nhưng Covid-19 khiến không có khách du lịch. Lúc này, người thuê có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng mà không phải chịu phạt.
Về cách giải quyết, luật sư Đức cho hay, đầu tiên, các bên phải thỏa thuận lại giá cả, theo nguyên tắc "việc dân sự cốt ở đôi bên". Tuy nhiên, bên này lợi, bên kia sẽ thiệt nên miễn hay giảm bao nhiêu sẽ phụ thuộc nhiều vào diễn biến thực tế và khả năng tài chính, tình cảm, hoàn cảnh... của người cho thuê. Thiệt hại của bên thuê nhà, bao nhiêu cũng cần được tính toán.
Trường hợp của ông Nam nói trên, ông có quyền thu tiền nhà nhưng phải giảm một phần cho người thuê bởi họ kinh doanh mặt hàng không thiết yếu trong thời phong tỏa, cách ly.
Giá thuê giảm nhiều hay ít sẽ do thỏa thuận nhưng nếu không đạt được đồng thuận, các bên phải nhờ tòa án phân xử. "Chắc chắn một điều, dù lý do Covid-19 hay nguyên nhân nào khác, bên thuê cũng không thể đơn phương chấm dứt trả tiền nhà", luật sư nêu quan điểm.
Với hợp đồng thuê được giao kết trong thời điểm hiện tại, các bên cần thỏa thuận tiền nhà được tính thế nào trong bối cảnh Covid-19. "Chẳng hạn, nếu khu vực đó bị phong tỏa, cách ly một tuần hay một tháng, vài tháng thì miễn giảm bao nhiêu để tránh tranh chấp, kiện tụng về sau. Các bên phải hiểu không thể phần thắng lúc nào cũng về mình", luật sư Đức nói.
Song Minh
